Cuatro aspectos que se deben tener en cuenta en un préstamo hipotecario

Hay cuatro aspectos fundamentales en la estructuración de los préstamos hipotecarios. El aplicante debe aprender de que se tratan para estar preparado para cuando vaya a aplicar a un préstamo, ya que estos mismos aspectos son los que el banco va a analizar.

1. Ingreso/Empleo: El banco busca analizar la situación laboral y el nivel de ingresos. Para esto, normalmente se analiza la historia de los últimos dos años para determinar que el nivel actual de ingresos es estable. Esto no quiere decir que se debe haber estado con la misma empresa por los últimos dos años, se puede haber cambiado de trabajo, lo importante es determinar que el ingreso es estable (que se ha mantenido en el mismo nivel o ha incrementado). Para personas que derivan sus ingresos de su propia empresa (self-employed borrowers en Inglés), es importante tener en cuenta que la empresa o actividad que se está utilizando, lleve operando por lo mínimo dos años. Para esto, se debe presentar lo últimos dos años de declaraciones de impuestos. El cálculo del ingreso toma como punto de partida la Utilidad Neta, no el Ingreso, sino la Utilidad Neta (Ingreso menos los Gastos). Hay algunos Gastos y Deducciones que se pueden sumar de nuevo. Más de esto en otro artículo.

2. Crédito: En general, se analiza que tan "saludable" está el crédito, si hay pagos tarde, cobros jurídicos (collections en Inglés), bancarotas, haber dejado de pagar un préstamo hipótecario, entre otros. En términos generales, el puntaje de crédito no puede ser menor a 620 (580 en algúnos casos, aunque los bancos pueden tener directrices que lo reviertan de nuevo a 620). Sin embargo, si se quiere tener acceso a mejores términos, lo mejor es tener un puntaje de crédito de al menos 700 o mejor.

3. Activos monetarios: Se determina que se tenga dinero suficiente para cubrir la cuota incial y los gastos de cierre. Para esto, se requiere presentar exctractos bancarios, normalmente de los últimos dos meses, donde se evidencie que los fondos están allí. Se debe establecer la procedencia (sourcing en Inglés) y antiguedad (seasoning en Inglés) de los fondos. Cómo regla general, si hay depósitos mayores a 50% del ingreso mensual en los extractos bancarios presentados, se debe explicar la procedencia de estos fondos. Es importante anotar que el efectivo (cash en Inglés) no es una fuente aceptable de fondos. Es decir, un aplicante a un préstamo hipotecario, no puede tomar efectivo que tenga en su posesión y depositarlo en su cuenta (para propósitos de usarlos en un préstamo hipotecario), ya que el banco no puede determinar la procedencia de estos fondos. 

4. Propiedad: El último aspecto sería la propiedad en sí. El banco va a analizar las características y condición de la propiedad. Esto lo hace ordenando un avalúo, que además de dar una opinión del valor de la casa, lista las características de la propiedad y hace anotaciones acerca de la condición de la propied, y también su condición comparada con otras propiedades similares. El tipo de propiedad también se toma en consideración. No es lo mismo comprar una casa de una familia (Single Family Home), que una casa de 2-4 familias (Multifamily Home), las cuales requieren en algunos casos una cuota inicial mayor (hay algunos programas con los cuales puedes poner la mínima cuota inicial independientemente si es una casa de 1, 2, 3 o 4 familias). O si es un apartamento (condominium), esto requeriría que el banco además de aprobar al aplicante, también apruebe el proyecto donde el apartamento se encuentra. Los apartamentos también requieren un pago de asociación (homeowner's association), que hay que tener en cuenta a la hora de determinar para cuánto califica la persona. 

Esta es una revisión general de los aspectos fundamentales a tener en cuenta a la hora de aplicar a un préstamo hipotecario. Hay muchos más detalles a considerar y no todos los programas van a seguir los mismo lineamientos, pero esto debe otorgar una idea general de los aspectos principales que se tienen en cuenta en los préstamos "tradicionales", y con documentación completa acá en los Estados Unidos.